مسكن ارزان قيمت

آيا سپرده ها با كاهش سود بانكي در حال حركت به سمت بخش مسكن ارزان قيمت است ؟

حركت به سمت بخش مسكن ارزان قيمت

?سه نوع مسكن وجود دارد : ً
مسكن تا ٨٠ متر ( مسكن ارزان قيمت )
مسكن بين ٨٠ متر تا ١٢٠ متر ( مسكن متوسط قيمت )
مسكن بالاي ١٢٠ متر ( مسكن لوكس )

?آپارتمان هاي بالاي ١٣٠ متر فقط ١١ درصد از آپارتمان هاي فروش رفته تهران در آذر ماه را تشكيل مي دهد اما متوسط متراژ مفيد پروانه هاي صادره در تهران در سال گذشته بالاي ١٣٠ متر مربع بوده است

?در تهران براي كساني آپارتمان ساخته ميشود كه اساسا وجود ندارند ، در تهران متناسب با نياز مردم ، آپارتمان توليد نميشود

?كمبود شديد آپارتمان كوچك متراژ ، در تهران محسوس است به خصوص در ٩ منطقه از ٢٢ منطقه اي كه ٧٥ درصد معاملات تهران در آذر ماه در آن آنجام شده است

?نگارنده از ابتداي فعاليت سایت بر اين تاكيد داشت كه متناسب نياز در تهران مسكن ارزان قيمت توليد نشده و سرمايه گذاري در اين حوزه بسيار سود آور است لذا پيش بيني افزايش قيمت مسكن ارزان قيمت از اوائل فعاليت سایت مطرح بود اما افزايش قيمت مسكن ارزان قيمت سقف مشخصي دارد و از سطح قدرت خريد قشر ضعيف نبايد بيشتر رشد كند ، در آذر افزايش معقول به نظر مي رسيد اما در دي ماه افزايش از سطح قدرت خريد قشر ضعيف و متوسط عبور كرد

?در مجموع اتفاقاتي كه طي سه ماه گذشته رخ داده به بخشي از سپرده گذاران انگيزه داده تا سپرده خود را به آپارتمان تا ٨٠ متري در تهران تبديل كنند

?در گذشته آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در پنج منطقه به كفايت توليد نشده ( پنج منطقه ٥٠ درصد معاملات مسكن تهران را به خود اختصاص داده اند ) ، وجود ٤٧٠ هزار آپارتمان خالي در تهران مربوط به آپارتمان هاي كمتر از ٨٠ متر در اين پنج منطقه نيست لذا سپرده گذاران اين خلاء را به درستي تشخيص داده و به اين سمت حركت كردند

? در آذر ماه در ٩ منطقه تهران و بيشتر پنج منطقه( ٥، ٤، ٢، ٨، ١٤)، سپرده ها به سمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر حركت كرد ( به صورت ضعيف در آذر ماه و به صورت تند تر در دي ماه )

?آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در اين ٩ منطقه ، ظرفيت افزايش داشت اما افزايش در آذر ماه منطقي و در دي ماه بيش از ظرفيت اقتصاد بود، آپارتمان كمتر از ٨٠ متر فقط ميتواند تا سطح قدرت خريد قشر ضعيف افزايش يايد و افزايش بيشتر از آن ابتدا بوسيله سفته بازان خريداري ميشود اما نهايتا بايد در مرحله بعد بوسيله قشر ضعيف خريداري شود كه قدرت خريد قشر ضعيف در اين حد رشد نكرده و لذا معاملات در اين قسمت در فاز بعد كاهش مي يابد يعني رونق موجود به ركود تبديل ميشود و در مرحله بعد قيمت آنقدر كاهش مي يابد تا با سطح قدرت خريد قشر ضعيف منطبق شود

?لذا افزايش قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در تهران كه به رونق در اين بخش انجاميده دير يا زود به ركود مي انجامد

?نتيجه افزايش قيمت يك كالا بيش از قدرت خريد مردم ، ركود است

?قيمت مسكن در سال ٩١ بيش از قدرت خريد مردم افزايش يافت و نتيجه ركود چهار سال گذشته بود

?قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران نه بر اساس نياز هاي مصرفي كه بر اساس محاسبات سفته بازانه كوتاه مدت تعيين ميشود اين روند تا ابد ادامه نخواهد داشت و دير يا زود شكسته ميشود و قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در تهران در ٩ منطقه بر اساس قدرت خريد قشر ضعيف بازنگري ميشود

?در آذر ماه١٧٩٨٥ واحد مسكوني در تهران خريداري شده كه بابت آن ٨٤١٠ ميليارد تومان پرداخت شده يعني بطور متوسط هر آپارتمان ٤٦٧ ميليون تومان ، اين نشان مي دهد در آذر ماه ، سفته بازي متوجه آپارتمان هاي كمتر از ٥٠٠ ميليون تومان بوده است

?هنوز آمار دي ماه منتشر نشده اما اطلاعات ميداني نگارنده نشان ميدهد در دي ماه سفته بازي همه آپارتمان هاي كوچك متراژ كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه را شامل شده است

?٨٨ درصد معاملات مسكن در آذرماه مربوط به واحد هاي مسكوني كمتر از يك ميليارد تومان بود، در آذر ماه فقط روزانه ٧٢ واحد مسكوني بالاي يك ميليارد تومان در تهران معامله شد ، از آمار روزانه ٧٢ واحد بايد آمار واحد هاي تمليكي بوسيله بانكها ، آمار تمليكي با رأي دادگاه ، تسويه حساب بين مالك و سازنده در طرح هاي مشاركتي و انتقال به سبب وراثت را كسر كرد ، چيز چنداني باقي نمي ماند در آذر ، سفته بازي تنها شامل واحد هاي ارزان قيمت بوده است البته بايد منتظر آمار دي ماه نشست كه چه تفاوت هائي خواهد داشت