پيش بينی آينده قيمت مسكن

پيش بينی آينده قيمت مسكن

? قيمت مسكن به ٧ عامل بستگی دارد و تركيب اين ٧ عامل و نه تنها يك عامل، قيمت مسكن را تعيين می كند

? استيگليتز برنده جايزه نوبل در رشته اقتصاد می نويسد قيمت مسكن در كشور های نفت خيز از جمله به قيمت نفت بستگی دارد ، قيمت نفت كه افزايش يافت ، مسكن گران ميشود و قيمت نفت كه سقوط كرد ، قيمت خانه ارزان ميشود

? علت افزايش قيمت مسكن در ايران در دهه ٨٠ ، دوازده برابر شدن قيمت نفت از سال ١٣٧٧ تا ١٣٩٠ بود ، نفت از بشكه ای ٩ دلار در سال ١٣٧٧ به ١٠٥ دلار افزايش يافت

? اگر قيمت نفت ١٢ برابر نشده بود هر گز قيمت مسكن در دهه ٨٠ در اين سطح افزايش نيافته بود عوامل ديگر در قيمت مسكن مؤثر بود ولی اثر افزايش قيمت نفت را نداشت

? اما افزايش قيمت مسكن به عامل دومی بستگی دارد هميشه در سال چهارم يا پنجم افزايش قيمت نفت در ايران ، قيمت مسكن به صورت انفجاری افزايش يافته است ، قيمت مسكن در ايران با تاخير چند ساله نسبت به افزايش قيمت نفت ، افزايش می يابد

?عكس آن هم درست است ، با كاهش قيمت نفت ، بلافاصله قيمت مسكن كاهش نمی يابد بلكه ركود در بخش مسكن از سال سوم يا چهارم كاهش قيمت نفت خود را نشان می دهد ، ريشه ورشكست شدن حداقل ٥٠ درصد از فعالين اقتصادی تنها عدم توجه به اين نكته است
(اين مطلب را چند بار بخوانيد و روی آن فكر كنيد و تجارب خود در بخش مسكن را بر اساس آن مرور كنيد)

?قيمت مسكن در سال ١٣٨١ ، ١٣٨٦ و ١٣٩١ به صورت انفجاری افزايش يافت و هر سه تقريبا در سال چهارم يا پنجم افزايش قيمت نفت بود ، پس اينگونه نيست كه به محض افزايش قيمت نفت ، در ايران خانه گران شود

?قيمت نفت در سال ١٣٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزايش يافت و در سال ١٣٨١ به ٢٣ دلار رسيد كه قيمت مسكن در اين سال به شدت افزايش يافت

?قيمت نفت از سال ١٣٨١ مجددا سالانه افزايش يافت و در سال ١٣٨٦ به ١٢٠ دلار افزايش يافت كه در سال پنجم خيز دوم افزايش قيمت نفت بود ، در سال ٨٦ قيمت مسكن انفجاری افزايش يافت

?قيمت نفت در سال ٩١ مجددا انفجاری شد كه در سال پنجم خيز سوم افزايش قيمت نفت بود

?اگر در سال ٩١ كه تحريم شد ، اقتصاد در سال پنجم خيز سوم افزايش قيمت نفت نبود ، قيمت مسكن تا آن اندازه در اين سال ، افزايش نمی يافت

?اما چرا قيمت مسكن در ايران با تاخير نسبت به افزايش قيمت نفت افزايش می يابد ؟

?قيمت نفت كه افزايش يافت ، پول نفت را ٤ ماه بعد به ايران می دهند ، ٤ ماه هم طول می كشد تا دولت پول نفت را بين وزارت خانه ها توزيع كند و وزارت خانه ها هم ٤ ماه طول می كشد تا آن را بين مردم و شركتها توزيع كنند لذا يكسال طول می كشد تا در سطح كوچه و خيابان ، پول افزايش قيمت نفت توزيع شود

?اما رفتار مصرفی مردم بلافاصله پس از توزيع پول بيشتر نفت بين آنها تغيير نمی كند، مردم رفتار مصرفی خود را با تغيير دو ساله ، تغيير می دهند كه در مجموع ميشود حداقل سه سال

?مردم ايران به اقتصاد نگاهی رگرسيونی دارند ، رگرسيونی يعنی : آينده مساوی است با معدل گذشته و به خصوص دو سال گذشته

?قيمت مسكن در سال ٩٠ و ٩١ در ايران ٣ برابر شد لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتنی بود بر تجارب سود در ٢ سال گذشته، بنابر اين هجوم عمومی انجام شد در سال ٩٢ برای سرمايه گذاری در مسكن و خريد مسكن ، مردم اين تصور را داشتند كه قيمت مسكن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است ، مردم بر اساس تجارب سود در دو سال گذشته تصميم می گيرند

?بهتر است يك پرانتز به حرف استيگليتز اضافه كرد ، قيمت مسكن در ايران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قيمت نفت ، لذا اگر قيمت نفت كاهش نيافت اما به هر دليلی مثل تحريم، درآمد نفت كاهش يافت ، كاهش درآمد نفت ، همان اثر كاهش قيمت نفت را بر قيمت مسكن دارد لذا تا درآمد نفت به سبب تحريم كم شد درست مثل اين بود كه قيمت نفت كاهش يافته است

?در سال ٩١ درآمد نفت ايران به سبب تحريم نصف شد ، لذا انتظار می رفت در سال سوم و چهارم كاهش درآمد نفت يعنی سال ٩٥ بازار مسكن به شدت واكنش نشان دهد

?اكنون معاملات مسكن در كل كشور به ٤٠ درصد سابق كاهش يافته است

?اكنون مردم بر اساس تجارب زيان گذشته به مسكن نگاه می كنند و چون هر كس طی دو سال گذشته وارد بخش مسكن شده به شدت ضرر كرده از خريد مسكن خودداری می كنند

?پس مردم بر اساس تجارب سود يا زيان ٢ سال گذشته به بخش مسكن نگاه می كنند در سال ٩٢ مردم بر اساس تجارب سود در سال ٩٠ و ٩١ به صورت هجومی وارد بخش مسكن شدند و اكنون بر اساس تجارب زيان در سال ٩٤ و ٩٥ در حال خروج از بخش مسكن اند

?اشتباه مردم اين است كه بايد بر اساس قيمت نفت يا بهتر است گفته شود مجموعه درآمد نفت در هر سال اقدام به ورود يا خروج به بخش مسكن كنند نه اينكه دو سال صبر كنند تا آثار كاهش يا افزايش قيمت نفت كاملا ظاهر شود و همه چيز فلج شود بعد اقدام كنند.اين سایت همواره دو سال زود تر به فعالين اقتصادی می گويد كه چه تصميمی درست است.

?با مشاهدات من ٥٠ درصد فعالين اقتصادی كه اكنون دچار بحران اند كسانی هستند كه در سال ٩٢ و ٩٣ با وام بانكی وارد بخش مسكن شدند و تا كنون نزديك به پنج بار ٢٧ درصد بهره داده اند و حد اقل ٣٠ درصد نيز مسكن نسبت به سال ٩١ كاهش داشته است اين گروه به اين توجه نكردند كه در سال ٩١ وقتی درآمد نفت كم شد درست مثل اين بود كه قيمت نفت سقوط كرده و در سال چهارم سقوط قيمت نفت ، بخش مسكن وارد فرايند ركود ميشود

?آينده مثل دو سال گذشته نيست ، رمز شكست ٥٠ درصد از فعالين اقتصادی همين نكته است