پیش بینی تورم در خصوص مسکن

پیش بینی تورم در بخش مسکن ، اجاره ، ارز و سهام طی چهار سال آینده

پیش بینی تورم : اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد

مصاحبه محمد حسین ادیب پژوهشگر حوزه ریسک با خبرگزاری ایرنا

تورم در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می کنید ؟

ادیب : قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف در سال ۹۰ و ۹۱ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت ، وقتی کالائی بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد معاملات آن به شدت کاهش می یابد ، معاملات مسکن در چهار ماهه اول سال ۹۶ بطور متوسط ماهانه ۳۶ هزار واحد و در سال ۸۹ ، ۹۰ ، ۹۱ و ۹۲ بطور متوسط ماهانه  ۱۱۴ هزار واحد بود ،  در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پیدا می کند و در فاز بعد قیمت می ریزد ، لذا فقط با کاهش قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف ، معاملات واحد های مسکونی ویژه  این دو قشر ، به روال عادی باز می گردد

آینده قیمت املاک تجاری را چگونه پیش بینی می کنید ؟

ادیب : در دهه ۸۰ قیمت املاک تجاری به شدت افزایش یافت اما عایدی املاک تجاری به این نسبت افزایش نیافت لذا معاملات املاک تجاری به شدت کاهش یافته است در فاز بعدی قیمت املاک تجاری کاهشی خواهد بود

ارزش سهام در بورس طی ۴ سال آینده را چگونه پیش بینی می کنید ؟

ادیب : در سال ۹۲ ارزش سهام در بورس به شدت افزایش یافت اما متناسب با افزایش ارزش سهام ،عایدی از سهام افزایش نیافت لذا از سال ۹۲ به بعد سهام سقوط کرد در بازار سرمایه بین قیمت سهام و عایدی از سهام نهایتا سازگاری ایجاد میشود قیمت سهام آنقدر کاهش می یابد تا بین قیمت سهام و عایدی از سهام سازگاری ایجاد شود

تورم در بخش کشاورزی و دامی را چگونه می بینید ؟

ادیب : از سال ۱۳۵۳ با ۵ برابر شدن قیمت نفت، دولت به کمک درآمد ارزی ناشی از صادرات نفت ، قیمت محصولات کشاورزی و دامی را در داخل با وادرات کنترل می کرد در عمل دولت با واردات اجازه نمی داد تا قیمت محصولات کشاورزی  در داخل متناسب افزایش یابد اما با سقوط قیمت نفت از آذر ۹۳ درآمد ارزی دولت به شدت کاهش یافت و دولت نمی تواند به سبب قلت ارز ، قیمت محصولات غذائی را در داخل مثل گذشته کنترل کند لذا محصولات غذائی و دامی به شدت در حال افزایش است ۳۷ درصد از عامل ایجاد تورم طی ۱۲ ماه گذشته بخش کشاورزی و دامداری بوده است در آینده نیز تورم درهیچ بخشی به اندازه بخش کشاورزی و دام نخواهد بود بخش کشاورزی  ودام کسری تورم در ۴۰ سال گذشته  جبران خواهد شد با واردات تا ابد نمی توان قیمت محصولات غذائی را پائین نگهداشت در عین حال از این تورم باید ارزیابی مثبت داشت این تورم ، مهاجرت روستائیان به کلان شهر ها را مانع میشود؛ این تورم بهداشتی است.

نرخ ارز را طی چهار سال آینده چگونه می بینید ؟

نرخ ارز در هر کشوری باید متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزایش یابد بر این اساس در تیر ۹۶ نسبت به تیر ۸۶ ارز باید ۱۱۲ درصد گران تر از نرخ موجود بود به صورت صریح در مقایسه با ده سال قبل ، دلار باید ۸۲۴۷ تومان باشد و نه ۳۸۹۰ تومان ،  بخش تولیدی ایران نمی تواند این سطح از سرکوب ارزی را تحمل کند لذا در ۴ سال آینده هیچ کالائی به اندازه نرخ ارز افزایش نخواهد یافت

افزایش دستمزد  ها چگونه خواهد بو.د؟

ادیب : طی چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافت در حالیکه باید متناسب با رشد بهره وری افزایش می یافت افزایش دستمزد متناسب با تورم که در واحدهای تابع دولت و قانون کار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزینه تمام شده طی چهار سال گذشته به شدت بالا رود و نهایتا  افزایش دستمزدها با افزایش نرخ ارز پس گرفته خواهد شد هر آنچه که بیش از بهره وری حقوق ها طی چهار سال گذشته افزایش یافته است با افزایش نرخ ارز در آینده  پس گرفته میشود و یا خنثی میشود یعنی نرخ ارز آنقدر افزایش می یابد تا افزایش حقوق طی چهار سال گذشته خنثی شود

به اجاره واحد های تجاری نپرداختید ؟

اجاره واحد های تجاری چسبندگی دارد به عبارت دیگر واقعیت ها می طلبد تا اجاره املاک تجاری کاهش یابد اما کاهش نمی یابد لذا در بیش از ۸۰ درصد املاک تجاری، اجاره پرداختی فاقد توجیه اقتصادی است این روند در آینده شکسته میشود و اجاره املاک تجاری به شدت کاهش می یابد

اجاره املاک مسکونی افزایشی خواهد بود ؟

ادیب : ۲۶ درصد از عامل ایجاد تورم طی دوازه ماه گذشته اجاره املاک مسکونی بوده است ، وقتی در یک بخش تورم میشود نشان می دهد که در آن بخش تقاضا بیش از عرضه است ، با وجود سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن و وجود چند میلیون واحد مسکونی خالی ، تقاضا در بخش املاک مسکونی تجاری بیش از عرضه است و این یک واقعیت است  اما به هفت علت  مربوط میشود :

یک- سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج انجام میشود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسکونی اسیجاری مناسب این دسته از متقاضیان تولید نمیشود

دو- جوانانی که ازدواج نکرده اند اما تمایل دارند در واحد مسکونی مستقل از والدین زندگی کنند در حال افزایش است

سه- ۹۵ درصد سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممکن نیست زیرا تولید کننده مسکن، بدهی سنگین بانکی دارد و باید مسکن را بفروشد تا بدهی بانکی را پرداخت کند اجاره دادن واحد مسکونی به ورشکست شدن این دسته از تولید کنندگان مسکن منجر میشود تاکید مدام بر اینکه چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و باید اجاره داده شود  بدون توجه به این محدودیت طرح میشود

چهار- به سبب نبودن کار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستانها به کلان شهر ها ادامه دارد و مهاجرین  در دهه اول مهاجرت نوعا ،اجاره نشین باقی می مانند

پنج – مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاک به کلان شهر ها شتاب گرفته است و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است

شش- مردم در خرید به یک فرمول معتقد اند که کالائی که گران شده را باید خرید چون گران تر میشود و کالائی را که ارزان شده را نباید خرید چون ارزان تر میشود نظر به اینکه قیمت مسکن در معدل کشور ۳۰ درصد نسبت به اسفند ۹۱ کاهش یافته است بدنه افکار عمومی دارای این دریافت است که قیمت مسکن هنوز به کف قیمتی نرسیده است لذا هننوز زمان خرید نیست ، دسته ای قابل ملاحظه از متقاضیان خرید مسکن به انتظار کاهش بیشتر مسکن از خرید ابا می کنند و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است

هفت- در همه دنیا خرید مسکن با وام بانکی انجام میشود و در ایران تنها خرید واحد های مسکونی بسیار ارزان قیمت با وام بانکی ممکن است  نظر به توقف پرداخت وام بانکی برای خرید مسکن ، خرید واحد مسکونی برای ۹۰ در صد از متقاضیان خرید مسکن فقط وقتی ممکن است که  واحد مسکونی قبلی آنها بفروش رفته باشد به عبارت صریح تر به استثنای واحدهای مسکونی ارزان قیمت که خرید آن با وام بانکی ممکن است خرید بقیه واحدهای مسکونی در ۹۰ درصد موارد منوط به فروش واحد مسکونی قبلی است و نظر به اینکه این واحد بفروش نمی رود خرید تازه هم انجام نمیشود

ارزیابی نهائی شما از تورم در بخش املاک مسکونی چگونه است؟

ادیب : اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد و ۹۰ درصد از متقضایان خرید واحد مسکونی اجاره را بر خرید واحد مسکونی ترجیح می دهند قلب مسئله به این نکته بازمی گردد ،در بسیاری از مناطق تهران قیمت واحد مسکونی معادل ۱۵ سال اجاره واحد مسکونی است لذا  اجاره تا شکسته شدن قیمت املاک مسکونی شیب رو به بالا خواهد داشت

تورم از ابتدای سال ۹۰ تا کنون بسیار بیش از افزایش حقوق و درآمد خامواده خانواده ها بوده لذا تقاضای کل کاهش پیدا کرده است

 

0 پاسخ ها

دیدگاه خود را ثبت کنید

آیا می خواهید به بحث بپیوندید؟
در صورت تمایل از راهنمایی رایگان ما استفاده کنید!!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شانزده + 9 =