افزايش قيمت مسكن

?رئيس اتحاديه املاك از افزايش قيمت مسكن بالاتر از تورم در سال جاری خبر می دهد

?رئيس اتحاديه افزايش تعداد معاملات مسكن را شاخص مناسب برای ورود بخش مسكن به دوران پيش رونق می دانند كه البته شاخص درستی است

?ايشان افزايش تعداد معاملات مسكن در ٨ ماهه سال جاری نسبت به ٨ ماهه سال قبل در تهران را نشانه ورود به دوران پيش رونق می دانند

?در اوائل تاسيس كانال و در هفتمين مقاله در تاريخ ٢٢ سپتامبر ، سود آورترين بيزينس در آينده، سرمايه گذاری در آپارتمان های كمتر از ٦٠ متر در تهران ارزيابی شد

?چكيده تحليل اين بود كه فقط ١١ درصد از آپارتمان های فروش رفته در تهران طی ١٢ ماه گذشته بالای ١٣٠ متر بوده ، در حاليكه متوسط متراژ پروانه های صادره در تهران ، در سال ٩٥ بالای ١٣٠ متر بوده است لذا در تهران زياد مسكن توليد ميشود اما آپارتمان ها بزرگ است و بازار طالب آپارتمان كوچک است

?لذا چون آپارتمان ٧٠-٦٠ متری در تهران كم توليد ميشود اين نوع سرمايه گذاری سودآور ارزيابی شد

تحليل تعداد معاملات

?در سال ٨٩،٩٠،٩١،٩٢ در كشور بطور متوسط ماهانه ١١٤ هزار واحد مسكونی معامله شده بود

?در ٨ ماه گذشته بطور متوسط ماهانه ٥٠ هزار واحد مسكونی در كشور معامله شده كه گواه كاهش شديد معاملات مسكن در كشور است ، در كل كشور هيچ اتفاق خاصی نيافتاده است رئيس اتحاديه املاک، برای اثبات مدعيات خود مدام بر آمار معاملات در تهران تاكيد می كنند در حاليكه بايد آمار كل كشور مبنا باشد و نه تهران

?در شهر مشهد ماه گذشته فقط ٣٠٠ واحد مسكونی به فروش رفته است كه گواه توقف معاملات است

?تهران نيز ٢٢ منطقه است و ٥٠ درصد معاملات در ماه گذشته فقط در پنج منطقه بوده لذا در تهران نيز در ١٧ منطقه هيچ خبری نيست

?در تهران ٣/٤ ميليون واحد مسكونی وجود دارد در ١٢ منطقه از ٢٢ منطقه تهران در آبان ٩٦ فقط روزانه ١٢٤ واحد بفروش رفته است كه گواه توقف نسبی معاملات مسكن در ١٢ منطقه تهران است

?فقط در پنج منطقه تهران و فقط برای آپارتمان های ٧٠-٦٠ متری در اين پنج منطقه ، عرضه بيش از تقاضا بوده و قيمت آپارتمان افزايش داشته است

?عده ای واحد مسكونی آنها در كرج يا در جاده تهران كرج است اما محل كار آنها در تهران است ، افزايش قيمت بنزين ، توجيه اقتصادي حومه نشيني را ضعيف كرده است بعلاوة ترافيك سنگين تعدادی را كلافه كرده است لذا تعدادی از اين افراد ترجيح می دهند با خريد يک واحد مسكونی در نزديك محل كار ، واحد مسكونی خود را از كرج به تهران منتقل كنند. اين رفتار ، تقاضا را در مناطقی از تهران كه قطب اشتغال است تشديد كرده است ، پنج منطقه بيشتر در اين مناطق است

?در اين پنج منطقه تقاضا برای آپارتمان ٧٠-٦٠ متری نظر به سرمايه گذاری اندک در گذشته روی واحد های كوچك ، افزايش قيمت داشته است

?در دوران شهردار قبل ، در مناطقی كه به حسب مقررات تراكم ٢٥٠ يا ٣٠٠ درصد بود با دريافت مبالغ كلان اجازه تراكم ٣٦٠ درصد داده می شد و سود فقط در ٦٠ درصد تراكم اضافی بود و شهردار جديد فقط ٢٥٠ يا ٣٠٠ درصد تراكم می دهد، شهردار نبايد در اين پنج منطقه و برای آپارتمان های با متراژ ٦٠ متر محدوديت تراكم وضع می كرد اين سياست شهردار جديد ، به تحريک تقاضا در اين پنج منطقه دامن زده در عمل سياست های جديد شهرداری تحريك كننده تقاضا بوده است

?كاهش سود سپرده هم در حركت سرمايه ها به سمت واحد های ٧٠-٦٠ متری مؤثر بوده است

?در مجموع سرمايه گذاری ناكافی در آپارتمان كوچک در اين پنج منطقه در گذشته و كمبود عرضه ، افزايش قيمت بنزين و تضعيف اقتصادی حومه نشنی ، تشديد ترافيک و توجيه اقتصادی اسكان در كنار قطب های شهری اشتغال ، ممنوعيت تراكم و كاهش سود سپرده دست به دست هم داده و در اين مناطق به افزايش قيمت آپارتمان های ٦٠-٧٠ متری انجاميده است

?افزايش قيمت بنزين به ١٥٠٠ تومان توجيه اقتصادی حومه نشينی را حذف و به كاهش قيمت املاك مسكونی واقع در حومه كلان شهر ها و افزايش قيمت واحد های مسكونی ٦٠-٧٠ متری در قطب های اشتغال در درون كلان شهر ها می انجامد

?در اين پنج منطقه آپارتمان های متوسط قيمت و لوكس ، افزايشی نداشته است

نقد تعداد معاملات

?رئيس اتحاديه ، افزايش تعداد معاملات از ١٢٥٠٠ در آبان سال ٩٥ به ١٤٨٠٠ در آبان سال جاری در تهران را نشان ورود به دوران پيش رونق می دانند

?تعدادی از اين معاملات به سبب تملك وثيقه بوسيله بانكهاست و بايد از تعداد معاملات كاسته شود

?در منطقه يک تهران ( گران ترين منطقه ) از سال ٨٩ تا ٩٢ بالغ بر ١٠١ هزار مجوز احداث واحد مسكونی صادر شد كه نوعا با وام بانكی ساخته شد كه اكنون در موارد بيشمار ، قادر به بازپرداخت وام نيستند و واحد ها به تملك بانكها در می آيد ، و اينها در شمار معاملات مسكن نيست