بخش خصوصی در حوزه مسکن

تیم تحقیقاتی محمد حسین ادیب

پروتکل سایت : اشتباهات بخش خصوصی در سرمایه گذاری باید مورد نقد قرار گیرد ، در هر تحلیل بازار ، اگر اشتباه بخش خصوصی در آن حوزه مورد نقد قرار نگیرد اجازه انتشار نخواهد گرفت

خلاصه مدیریتی :

تعداد واحد مسکونی در کشور تا آخر دی ماه : ٢٧/٨ میلیون واحد

فروش واحد مسکونی در سال ٩۶ : ۶۵٢ هزار واحد

زمان مورد نیاز برای اینکه هر واحد مسکونی یکبار بفروش برسد : ۴٣ سال

ارزیابی ریسکی :
سبد دارائی اشخاص باید حالت اهرم داشته باشد، یعنی اگر فعال اقتصادی با بحرانی مواجه شد با فروش دارائی بحران را حل کند، وقتی واحد های مسکونی در کشور هر ۴٣ سال یکبار شانس فروش دارد ضریب نقدشوندگی مسکن در کشور پائین است و نمی تواند در بحران برای فرد حالت اهرم داشته باشد

پاسخ گوئی به ریسک
نظر به اینکه ضریب نقدشوندگی مسکن در کشور پائین است توصیه میشود در سبد دارائی ، اموال غیر منقول بیش از ٣٠ درصد نباشد به زبان صریح تر ، نباید بیش از ٣٠ درصد دارائی فرد، اموال غیر منقول باشد

سرمایه گذاری در بخش مسکن

٨٨٠ هزار واحد مسکونی در سال ٩۶ انشعاب برق دریافت کرد یعنی پروژه ساخت به پایان رسید

اما در سال ٩۶ فقط ۶۵٢ هزار واحد مسکونی به فروش رسید

ارزیابی ریسکی

اگر ٢٧/٨ میلیون واحد مسکونی موجود در کشور فروش آن ممنوع باشد تا شانس فروش واحد های نوساز بیشتر باشد باز هم ٢٢٨ هزار واحد مسکونی امکان فروش ندارد لذا واحد های مسکونی نوساز شانس فروش اندکی دارد

پاسخگویی به ریسک
در حقوق اصل بر این است که همه بیگناه هستند مگر اینکه خلاف آن ثابت شود ، داده فوق توصیه می کند سرمایه گذاری در بخش مسکن توجیه اقتصادی ندارد مگر اینکه خلاف آن ثابت شود

دو توصیه اکید

سرمایه گذاری در بخش مسکن با استقراض ، نظر به اینکه شانس فروش ضعیف است توصیه نمی شود ، استقراض اعم از استقراض از بانک و بازار است

سرمایه گذاری در تولید واحد های مسکونی کوچک متراژ در مناطقی که قطب اشتغال است ، اکیدا توصیه میشود

اشتباهات بانکها

بانکها دچار اشتباه راهبردی شدند ، خانه ای که در خیابان پاسداران تهران ، قیمت آن نسبت به سال ۶٣ ، هزار برابر شده است نباید وثیقه وامی قرار می گرفت که بهره آن سالانه ٢٧ درصد افزایش می یافت ، انتظار اینکه واحدی که قیمت آن هزار برابر شده همچنان سالی ٢٧ درصد افزایش یابد بزرگترین اشتباه راهبردی بانکها بود

از سال ٩١ به بعد خانه ای که قیمت آن هزار برابر شده بود معادل ٧٠ درصد ارزش آن ، وثقیه وام با بهره ٢٧ درصد قرار گرفت ، توقف افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال ٩٢ تا آذر ٩۶ و حتی کاهش ١۵ تا ٢۵ درصدی آن در کل کشور ، ارزش وام را از ارزش وثیقه بیشتر کرد ، در کل کشور منهای وام های خرد در خصوص وام های کلان ، میزان وام یا از ارزش وثیقه بیشتر شده و یا خیلی میزان وام با ارزش وثیقه تفاوتی ندارد ، لذا وام گیرنده انگیزه ای برای پرداخت وام ندارد و ترجیح می دهند تا بانک ، وثیقه را تملک کند

وام های کلان دو دسته اند ۶٠ درصد وام های کلان ضمانت آن نه اموال غیر منقول است ، نه سپرده است و نه سهام ، بلکه ضمانت چک و سفته است ، در مورد ۶٠ درصد وام ها ، دریافت کننده تسهیلات ، اگر انگیزه ای برای پرداخت وام نداشته باشد ، بانک هیچ کار موثری نمی تواند انجام دهد

٢٠ درصد وام ها، وثیقه آن املاکی است که در زمان پرداخت تسهیلات معادل ۵٠ تا ٧٠ درصد ارزش روز ملک به آن تسهیلات پرداخت شده و اکنون ، مانده وام از ارزش ملک یا بیشتر است یا خیلی تفاوت ندارد

بانکهای ایران اشتباه بانکهای ژاپن در دهه ٨٠ میلادی را تکرار کردند در دهه ٨٠ میلادی قیمت مسکن در ژاپن ماهانه افزایش می یافت و قیمت مسکن به قدری افزایش یافت که وام خرید خانه دو نسله پرداخت می شد یعنی برای پرداخت قسط واحد مسکونی ، فزرند نیز متعهد می شد زیرا قسط وام بیش از دوران زندگی والدین بود در سال ٩١ میلادی اقتصاد ژاپن سقوط کرد و قیمت مسکن بیست درصد سابق شد

در دهه ٨٠ میلادی ، بانکها در ژاپن ، املاکی را که این گونه افزایش یافته بود وثیقه پرداخت تسهیلات قرار دادند و با سقوط قیمت املاک ، وام ها پرداخت نشد و تملک وثیقه، چیزی ر ا حل نمی کرد

در ایران نیز خانه ای که ١٠٠٠ برابر شده بود وثیقه وام با بهره ٢٧ درصد قرار گرفت و اکنون وام گیرندگان مایلند بانکها وثیقه آنها را تملک کنند

ساده تر از بانکها ، مردمی هستند که پول خود را به بانک داده اند تا اینگونه با پول آنها کار کنند

اینکه گفته می‌شود بخش خصوصی ایران کارآمد تر از بخش دولتی است حداقل در این یک مورد صحیح نیست ، بخش خصوصی و دولتی ایران در خصوص بخش مسکن ، کمتر از هم اشتباه نمی کنند