قيمت خانه بايد معادل چند سال اجاره آن خانه باشد ؟
قیمت خانه معادل چند سال اجاره
توضيح محمد حسين اديب : اين مقاله نظر سایت تلقي نميشود ، خواننده بر اساس اين تحليل نه خانه بخرد و نه بفروشد ، به تشخيص خودتان عمل كنيد
?كالاي سرمايه اي مثل مسكن و عايدي آن مثل اجاره
?كالاي سرمايه اي مثل قيمت سهام و عايدي آن مثل سودي كه به سهام تعلق مي گيرد
?در دوران رونق ، مردم تنها به قيمت كالاهاي سرمايه اي ( مثل مسكن ) توجه دارند و نه عايدي آن ، زيرا مدام قيمت كالاهاي سرمايه اي رو به افزايش است
?خريد كالاهاي سرمايه اي مثل مسكن بر اساس عايدي در دوران رونق ، فاقد توجيه اقتصادي است
?خريد خانه در ده هشتاد( دوران رونق ) بر اساس عايدي ( اجاره ) انجام نمي شد ، خريد خانه بر اين اساس انجام مي شد كه قيمت خانه سالانه افزايش مي يافت
?در دوران رونق ، اگر قرار باشد خريد كالاهاي سرمايه اي مثل مسكن بر اساس عايدي انجام شود كسي انگيزه اي براي خريد خانه نخواهد داست
?در دوران ركود، افزايش قيمت كالاهاي سرمايه اي ( مثل خانه ) متوقف ميشود
?در دوران ركود اقتصاد به جائي مي رسد كه نه قيمت كالاي سرمايه اي افزايش مي يابد و نه عايدي آن چنگي به دل مي زند ، لذا معاملات كالاهاي سرمايه اي مثل مسكن به شدت كاهش مي يابد
?كاهش معاملات مسكن در دوران ركود به اين سبب است كه نه قيمت خانه گران ميشود و نه اجاره دادن ملك جواب مي دهد
راه حل
?راه حل الگوي دوران رونق نيست ( خريد خانه به انگيزه افزايش سالانه قيمت)
?راه حل نخريدن هم نيست ( الگوي دوران ركود )
?راه حل : تناسب بين قيمت و عايدي است بايد قيمت خانه با اجاره بخواند
?در اروپا و آمريكا ، بانكها يك خانه را بيشتر از اجاره ده ساله آن قيمت گذاري نمي كنند
?اكنون قيمت خانه اگر براي پول ؛ سودي معادل هزاري، سي تومان در ماه محاسبه شود قيمت خانه با اجاره ده ساله آن منطبق است اما آيا اين شاخص صحيح است ؟ آيا معدل جامعه از پول؛ عايدي معادل هزاري سي تومان در ماه دريافت ميكند ؟
?اگر در وضعيت كنوني براي پول سود معادل هزاري ٢٠ تومان فرض شود خانه در ايران بايد ٣٣ درصد ارزان شود
?اگر در آينده سود پول به هزاري ، ده تومان سقوط كند قيمت خانه در ايران بايد ٦٦ درصد ارزان شود
?آيا اگر قيمت خانه از اجاره ده ساله آن بيشتر شد ، در جامعه براي خريد خانه تقاضا وجود خواهد داشت ؟ آيا تعيين قيمت خانه بر اساس اجاره پانزده ساله آن صحيح است ؟
?در برخي از مناطق تهران تا چند ماه قبل قيمت خانه معادل اجاره ده ساله آن بود و اكنون معادل اجاره ١٥ ساله آن است ، آيا متقاضيان خريد خانه به اين نتيجه نمي رسند كه اجاره خانه بهتر از خريد آن است و آيا اين باعث كاهش تقاضا براي خريد نميشود و اين به منزله بازگست مجدد ركود نيست ؟
?آيا طي چهل سال گذشته ركود هاي بخش مسكن ، درست زماني نبوده كه قيمت مسكن از اجاره ده ساله آن بيشتر شده است ؟
? چگونه قيمت با عايدي منطبق ميشود؟
?اگر نرخ بهره ده درصد بيش از تورم باشد در اقتصاد چه روي مي دهد ؟
?حال اگر براي مدت بيش از سه سال نرخ بهره ده درصد بيشتر از تورم بود چه روي ميدهد ؟
?اگر نرخ بهره به مدت بيش از سه سال به ميزان بيش از ده درصد از تورم بيشتر باشد ” به مرور قيمت كالاهاي سرمايه اي با عايدي آن ” سازگار ميشود
?اكنون چهارمين سالي است كه نرخ بهره ده درصد بيشتر از تورم است قاعدتا انتظار ميرود در پنجمين يا ششمين سال بالا بودن نرخ بهره، قيمت ها آنقدر كاهش يابد تا با اجاره ده ساله منطبق شود
?نهايتا بين قيمت خانه و اجاره تعادل و توازن ايجاد شود
